まずはじめに
大阪市鶴見区の不動産会社「センチュリー21 ケーズ住宅販売」は、大阪市に密着した不動産業者として、長くお客様のサポートをさせていただいております。
不動産取引が皆さまにとってよりよいものとなるように、こちらでは不動産売却に関する基礎知識をお伝えいたします。
不動産売却は、人生においてそう何度も経験することではありません。 そのため、敷居が高いと感じてしまう方もいるかもしれません。 しかし、仕組みを一度ご理解いただければ、実はそこまで複雑なものではありません。 知らずに、丸投げをしてしまうのではなく、基礎的な知識を持った上で不動産取引を始めるだけでよりよい売却に近づくことでしょう。 もしあなたが、現在、 「とりあえず一括査定をしてみよう。」 「一番高く査定額を提示してくれる業者に依頼しよう。」 「名前が通っている大手に依頼をすればいい。」 と思ってしまっているのであれば、少し注意が必要です。 もちろん、一概に否定はできませんがお客様がお持ちの不動産の特徴によって異なります。 お客様の大切な不動産売却を成功に導くためにも、正しい知識を身につけておきましょう。
あなたがどのパターンに該当するのかを把握する
不動産売却には複数種類があります。 あなたにとってどの選択肢が最善となるかは、お客様の置かれている状況によって異なります。 まずはあなたの不動産売却が「計画的な売却」なのか「突発的な売却」なのか確認しましょう。
| 計画的な売却 | 突発的な売却 |
|---|---|
|
|
ここからはより具体的な売却方法、それぞれのメリット・デメリットについて お話しをしていきます。このページを読んでいただくうちに、どの選択肢を取るべきか見えてくるかと思います。
仲介売却と不動産買取の違い
不動産の売却方法は、「仲介売却」と「不動産買取」の2種類です。
仲介売却
仲介買取とは、不動産会社が間に入り、売主様と買主様を仲介する売却方法のことです。折込チラシや不動産情報サイトなどを駆使した広告活動を行い、売主様に代わって契約をとりまとめます。売却価格は売主様が自由に設定出来るため、ご希望に近い価格・条件での売却を実現できます。
| 仲介売却のメリット | 仲介売却のデメリット |
|---|---|
|
|
| 【例：2,000万円で売却した場合の目安】 |
|---|
| 手数料72.6万円＝【仲介手数料】66万円(2,000万円×3％+6万円)＋【消費税】6.6万円（66万×10％) ※仲介手数料：売却金額の3％+6万円+消費税 |
不動産買取
不動産買取とは、不動産会社が直接買い手となる売却方法です。
一度、媒介契約を結んでから購入希望者を探す手間が必要ないため、比較的短期間で売却をすることが可能です。
ただし、売却価格は相場の6~8割程度となることが多いです。
理由としては、買取にかかる経費と利益分を差し引いた金額が買取価格となるためです。 買取の経費には、登記費用、不動産取得税、印紙税、固定資産税、管理費・修繕積立金（マンションの場合）、 仲介手数料（場合による）、リフォーム代・解体費（築年数が古い物件の場合）、金利（不動産会社が銀行借入をする場合）など が発生するため、そちらを踏まえて、買取価格は下がる傾向にあります。
| 不動産買取のメリット | 不動産買取のデメリット |
|---|---|
|
|
| 【例：2,000万円で売却した場合の目安】 |
|---|
| 買取相場：2,000万円×60～80%=1,200万～1,600万円 |
仲介売却と不動産買取は結局どちらの方がお得？
冒頭にお話しをしました通り、お客様の状況によってどちらが最適かは左右されます。 その中でもそれぞれの特徴をおまとめすると、 仲介売却は、「出来るだけ高く売りたい」という方に向いており、 不動産買取は「多少安かったとしても、出来る限り早く売りたい」という方に向いています。
金額か時間のどちらを優先すべきかによって、ご自身にとって最適な売却方法を選択しましょう。
不動産価格について
不動産を売却するにあたり、「いくらで売れるのか。」が一番大切なポイントですよね。
ここからは不動産売却での失敗を避けるポイントを解説します。
まず前提として、不動産価格は、需要と供給のバランスによって決まります。 つまりお客様（売主様）と購入者様（買主様）のそれぞれの帳尻があった金額が売却価格となります。 そのときの市場相場と照らし合わせて決まってくるため、明確な基準額がある訳ではありません。 では、ご自身の物件が「いくらぐらいで売れそうなのか？」をどのようにして知ればよいのでしょうか。 もっとも簡単な方法としては、不動産ポータルサイトを確認し、周辺地域の似通った条件の物件が どれくらいの金額帯で取引をされているかを、確認するとよいでしょう。
机上査定と訪問査定の違い
おおよその相場は事前に知ることもできますが、実際の不動産取引には 様々な専門知識を含むやり取りが発生します。そのため、不動産業者に依頼をするケースがほとんどです。 不動産売却を行うにあたり、まず不動産会社に査定依頼をする必要があります。 不動産の査定方法には、以下の2種類があり、査定金額に差が生まれる場合もあります。
机上査定（簡易査定）
売却を検討段階のお客様など、「とりあえず相場が知りたい」という方におすすめです。 お申込み時の情報やお電話を通して売却をご検討中の不動産の情報をいただき、過去のデータを基に査定価格を算出します。 比較的スムーズに査定価格の確認ができることと、店舗までお越しいただく必要もないため、お気軽にお申込みいただけます。 ただし、建物の状態などを考慮していないため、実際の売り出し価格とは差が生じる場合もあります。
訪問査定（実査定）
より詳細の売却価格を知りたい方におすすめです。 査定員が現地にご訪問の上で、建物の状態（内装、外装、設備など）を調査し、査定価格を算出します。 不動産の詳細情報を考慮した上で査定出来るため、より具体的な売却金額を把握できます。
査定額で業者を決めるのは危険？
近年、「一括査定サイト」など複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるサイトもありますが 「最も高い金額を提示してきた不動産業者を選ぶ」という選択は少し危険かもしれません。 先程、お伝えした通り、不動産仲介は、あくまで需給バランスによって決まります。 そのため、相場とかけ離れた金額で査定価格を提示されたとしても、実際に不動産が売れなくては意味がありません。 相場とあまりにかけ離れた金額で売りに出したとしても、結局買い手が見つからずに 時間が過ぎ、最終的に値下げを繰り返すことになりかねません。
金額の妥当性はもちろん、査定価格の根拠について、しっかりと伝えてくれる業者を選びましょう。