相続・空き家でお悩みの方へ
大阪市鶴見区の不動産会社「センチュリー21 ケーズ住宅販売」は、大阪市に密着した不動産業者として、長くお客様のサポートをさせていただいております。
その中でお客様から「空き家・相続」についてのご相談をいただくこともございます。
よくわからないが故に放置してしまいがちな相続不動産や空き家・空き地ですが、放っておくと損をしてしまうことも多いです。
こちらでは、相続不動産、空き家・空地について詳しく解説させていただきます。
もし相続したものの放置してしまっている不動産をお持ちの場合は、できるだけ早いご対応をおすすめします。
こんなお悩みやご相談ございませんか？
- 放置している空き家をいくらになるのか気になる
- 親名義の不動産があるが、売却はできるのか？
- 兄弟で相続した不動産を売却したい
- 相続した不動産を自分の子どもの代まで残したくない
- 使い道のない土地を放置してしまっている
- 空き家、空き地をより有効活用したい
遺産分割を放置した場合のデメリット
遺産分割を放置した場合のデメリット
遺産分割とは、相続財産の分け方を決定する手続きを指します。
故人の遺書、遺言を残さず亡くなった場合には、一旦、遺産は相続人全員の共有財産となります。
相続人全員で話し合い、公平な遺産分割を進める必要がありますが、意見がまとまらず、遺産分割を放置してしまうケースも少なくありません。
遺産分割を放置してしまった場合、以下のようなデメリットがあります。
| 遺産相続が出来ない |
| 遺産分割がなければ、相続財産は相続人全員の共有状態のままとなり、相続手続きを進めることはできません。そのまま遺産分割を放置してしまうと、相続財産はそのまま手つかずの状態になり、被相続人が残した財産に、相続人は誰も手を付けることができません。相続人にとっては、実質、損失に近い形となります。 |
| 固定資産税や都市計画税がかかる |
| 遺産分割を放置すると、相続した不動産に手をつけることもできないため、もちろん物件や土地を売却することもできません。そのため、固定資産税などが毎年かかります。遺産分割協議前の固定資産税の支払いは、相続人全員の連帯責任となるため、注意が必要です。使い道のない不動産に毎年費用をかけるのは、相続人にとっては、大きな負担となります。 |
| 相続による手続きの申告期限を過ぎると、追徴課税のリスクがある |
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| 次の相続が始まる可能性がある |
| 遺産分割を終える前に相続人が亡くなってしまうと、最初の相続が済んでいないうちに次の相続が始まってしまいます。こういった「数次相続」には、非常に難しい手続きが必要です。時間が経つほど相続関係が複雑化しやすくなるので、遺産分割は放置しないようにしましょう。 |
| 共有名義で登記されるリスクがある |
| 遺産分割が確定するまで、相続財産は相続人全員の共有財産という扱いになります。このような財産は遺産分割が確定していない段階でも相続定義ができてしまうため、不動産を勝手に共有名義で登記されてしまうリスクが高まります。最悪の場合は、他の相続人によって、持分を勝手に売却されてしまう場合もあるでしょう。 |
空き家・空き地を放置した場合のデメリット
空き家や空き地を放置してしまうと、さまざまなトラブルの原因になりかねません。
ここからは、空き家・空き地を放置するデメリットを解説します。
- 固定資産税が6倍になる？
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2023年6月14日の法改正により、放置された「特定空家等」に認定されると、固定資産税が増税され、従来の6倍がかかるようになります。
小規模住宅用地
※200㎡以下の部分一般受託用地
※200㎡を越える部分固定資産税 固定資産税評価額の6分の1 固定資産税評価額の3分の1 都市計画税 固定資産税評価額の3分の1 固定資産税評価額の3分の2 ※固定資産税と都市計画税の課税標準の軽減の一覧。住宅など居住用の建物が建っている土地には特例措置があります
特定空家とは、空家対策特別措置法において、以下のいずれかに該当するものを指します。
- 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
- ゴミの放置などで、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより周辺の景観を著しく損なっている状態
- 周辺の生活環境のため、放置することが不適切である状態
まとめると、「老朽化が著しく、周辺地域や住民に悪影響を及ぼす可能性がある物件」が特定空家に分類されます。
税金面で不利になるリスクが高いため、空き家を所有している方は早めの対応が得策です。
- 行政代執行により強制取り壊しの費用負担を追う可能性がある
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行政代執行とは、行政による「老朽化した空き家の強制取り壊し」のことを指します。
2015年5月に全面施行された「空き家対策等特別措置法」に基づくもので、自治体の勧告に従わない場合、空き家を強制解体される可能性があります。
行政代執行が行われると、空き家の所有者に以下、3つのリスクがあります。- 高額の解体費用を請求される
- 財産を差し押さえられる
- ニュースになって個人情報が晒される
対象となるのは、「特定空家」ですが、放置した場合のリスクとして、覚えておくことをおすすめします。
- 老朽化による倒壊リスクが高まる
- 老朽化した空き家は倒壊リスクも高く、1981年5月まで適用されていた「旧耐震基準」で設計された物件は倒壊率が2倍以上になるとも言われています。
空き家が倒壊した場合、その賠償責任を負うのは基本的に所有者となるため、その点も注意が必要です。
- 資産価値の下落
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放置された空き家は、管理が行き届かないことが多いため、劣化が急速に早まります。
そのため、不動産の資産価値においては、マイナス要因となります。
さらに放置されている空き家は、活用方法が大きく限られてしまうため、人が住めないような状態まで放置された空き家は、貸し出しをするにしても、自分たちが住むにしても大幅なリフォームが要する場合が多いです。
もし売却するとなっても、住むことができないため解体の費用分の値引きをされる可能性も考えられます。
不動産売却のメリット
不動産一般
不動産売却をすることで、多くの場合はまとまった現金が手に入ります。
住居の買い替え費用の足しにしたり、その他の用途で活用することもできるでしょう。
また不動産売却によって、固定資産税や都市計画税が軽減されるというメリットもあります。
さらに、銀行で住宅ローンを組む際に加入した火災保険や地震保険、保証会社への保証料などは、不動産を売却すると返ってきます。このようにどういったお金が戻ってくるのかをそれぞれ確認の上で、期日までに忘れずに申請しましょう。
| 不動産売却におけるメリット |
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戸建て
子どもの成長、家族が増えるなど、今の住まいの買い換えをする場合は、譲渡所得税の軽減特例を受けることができます。適用にはいくつかの条件があるので、詳しくは国税庁ホームページでご確認ください。
| 戸建ての売却におけるメリット |
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マンション・アパート
近年は、副業等で、家賃収入を目的とした投資用マンション・アパートを運用する方も増えていますが、あくまで投資なので、必ずしも利益が出るとは限りません。
実際、空室率が高い場合、設備費や税金などの維持費がコストが収益を上回るケースもあるでしょう。
こうした投資用マンション・アパートを売却し、より利回りの良い物件を購入する資金にあてることも可能です。
また、長期的に見た際の値下がりのリスク回避をできる側面もあります。
| マンション・アパートの売却におけるメリット |
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土地
相続した土地の場合、売却すれば相続税の支払いに充てたり、譲渡税の免除を受けられたりする場合もあります。
活用をしていない土地は税率が高くなるので、空き地を所有している方は毎年余計な税金を納めなければなりません。
更地の土地は有効活用するにも資金が必要なので、使い道がない場合は売却を検討するのも一つの手段です。
| 土地の売却におけるメリット |
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